ヒューリック
NAV倍率法 ／ 2025年12月期 決算短信ベース
Ticker:3003
基本情報
NAV倍率法について：
ヒューリックは東京23区を中心に約250件の賃貸物件を保有する不動産会社です。
帳簿上の純資産（BPS）から有価証券評価差額金（BS計上済）を控除し、
賃貸等不動産および保有有価証券の含み益（税前）に任意の税率を適用して加算することで、
1株あたりNAV（解散価値）を算出します。現在株価と比較してNAV倍率で割安・割高を判定します。
現在株価（円）
年間配当金（円/株）
2026年12月期予想: 67円
発行済株式数（百万株）※自己株控除後
FY25末: 759.3百万株
計算手法（二重計上修正済）：
日本基準ではその他有価証券は時価評価され、評価差額（税効果控除後）がBPSに既に含まれています。 そのため、BPSからBS上の評価差額金を一旦控除し、不動産・有価証券の含み益（税前）に任意の税率を適用して再加算します。
NAV = (BPS − 評価差額金/株) + 不動産含み益(税前) × (1−税率) / 株数 + 有価証券含み益(税前) × (1−税率) / 株数
NAV倍率 = 現在株価 ÷ NAV。1.0倍以下は含み益を考慮すると割安、0.8倍前後は不動産株の適正レンジ。
発行済株式数は FY25末 767,907,735株 − 自己株8,588,006株 ≒ 759.3百万株 を初期値に設定。
日本基準ではその他有価証券は時価評価され、評価差額（税効果控除後）がBPSに既に含まれています。 そのため、BPSからBS上の評価差額金を一旦控除し、不動産・有価証券の含み益（税前）に任意の税率を適用して再加算します。
NAV = (BPS − 評価差額金/株) + 不動産含み益(税前) × (1−税率) / 株数 + 有価証券含み益(税前) × (1−税率) / 株数
NAV倍率 = 現在株価 ÷ NAV。1.0倍以下は含み益を考慮すると割安、0.8倍前後は不動産株の適正レンジ。
発行済株式数は FY25末 767,907,735株 − 自己株8,588,006株 ≒ 759.3百万株 を初期値に設定。
NAV構成要素
帳簿上の純資産（BPS）
連結1株当たり純資産。FY25末: 1,202.76円（自己資本913,279百万円ベース）。
※日本基準のBPSにはその他有価証券評価差額金（税後）が含まれるため、下記で控除調整を行います。
※日本基準のBPSにはその他有価証券評価差額金（税後）が含まれるため、下記で控除調整を行います。
BPS（円）
FY25末 1株当たり純資産
その他有価証券評価差額金（億円）※BS税後額
FY25末 BS計上額 85,176百万円
不動産含み益
賃貸等不動産の時価と簿価の差額。決算短信注記「賃貸等不動産関係」より算出。
FY25末: 賃貸等不動産 含み益3,341億円 + 混合使用不動産 含み益758億円 = 合計約4,100億円。
※不動産は取得原価で計上されておりBPSに含み益は未反映のため、全額加算が正しい処理です。
FY25末: 賃貸等不動産 含み益3,341億円 + 混合使用不動産 含み益758億円 = 合計約4,100億円。
※不動産は取得原価で計上されておりBPSに含み益は未反映のため、全額加算が正しい処理です。
賃貸等不動産 含み益（億円）
時価19,761億 − 簿価16,420億
混合使用不動産 含み益（億円）
時価2,845億 − 簿価2,086億
保有有価証券 含み益
投資有価証券の含み益（税前推定）。FY25末 その他有価証券評価差額金（税後）851億円 → 税前推定 約1,217億円。
※BPSには評価差額金（税後）が既に含まれるため、BPSから控除後に任意税率で再加算します（二重計上回避）。
※BPSには評価差額金（税後）が既に含まれるため、BPSから控除後に任意税率で再加算します（二重計上回避）。
有価証券 含み益（億円）※税前
評価差額金851億÷(1−0.3)≒1,217億
法人税率（含み益控除用）
含み益を実現した場合にかかる法人税等の実効税率。通常30%前後を使用。
法人税率（%）
推奨: 28〜33%
のれん控除（オプション）
NAVは解散価値を算出するものですが、清算時にのれんの回収は困難です。
保守的な評価を行う場合、のれん相当額をBPSから控除できます。
FY25末 のれん: 1,262億円（1株あたり約166円）。
判定結果
―円
NAV倍率
配当利回り（対現在株価）
―
| 構成要素 | 金額（億円） | 1株あたり（円） | 構成比 |
|---|
帳簿上の純資産（BPS） ―
(−) 有価証券評価差額金（BS税後額）/ 株 ―
= 調整後BPS ―
(+) 不動産含み益（税後）/ 株 ―
(+) 有価証券含み益（税後）/ 株 ―
NAV per Share（解散価値）
NAV倍率（Price / NAV）
ディスカウント率 ―
判定基準：
・NAV倍率 1.0倍超: 含み益を考慮してもプレミアム評価。成長期待が織り込まれている。
・NAV倍率 0.8〜1.0倍: 不動産株の適正レンジ（コングロマリット・ディスカウント考慮）。
・NAV倍率 0.6〜0.8倍: 含み益を考慮すると割安。
・NAV倍率 0.6倍以下: 激安水準（理論上は買収されるレベル）。
・NAV倍率 1.0倍超: 含み益を考慮してもプレミアム評価。成長期待が織り込まれている。
・NAV倍率 0.8〜1.0倍: 不動産株の適正レンジ（コングロマリット・ディスカウント考慮）。
・NAV倍率 0.6〜0.8倍: 含み益を考慮すると割安。
・NAV倍率 0.6倍以下: 激安水準（理論上は買収されるレベル）。
本ツールの対象範囲と限界：
・不動産含み益は決算短信注記「賃貸等不動産関係」記載の固定資産ベースです。販売用不動産（FY25末 3,743億円）の含み益は時価開示がないため含まれていません。
・持分法適用会社（投資額 2,651億円）が保有する不動産の含み益も反映されていません。
・不動産時価は会社の自社算定値（鑑定評価基準ベース）であり、実際の売却価格とは異なる可能性があります。
・不動産含み益は決算短信注記「賃貸等不動産関係」記載の固定資産ベースです。販売用不動産（FY25末 3,743億円）の含み益は時価開示がないため含まれていません。
・持分法適用会社（投資額 2,651億円）が保有する不動産の含み益も反映されていません。
・不動産時価は会社の自社算定値（鑑定評価基準ベース）であり、実際の売却価格とは異なる可能性があります。
NAV倍率 感応度分析
不動産含み益の変動（±20%）によるNAVおよびNAV倍率への影響。有価証券含み益・税率は入力値固定。
| 不動産含み益変動 | 不動産含み益（億円） | NAV（円） | NAV倍率 | 判定 |
|---|
法人税率 感応度分析
法人税率の変動によるNAVへの影響。含み益は入力値固定。
| 法人税率 | 含み益（税後・億円） | NAV（円） | NAV倍率 |
|---|